grupabrawo 17.04.2024

Działka budowlana. Co sprawdzić przed zakupem, żeby nie żałować?

Zakup działki to jedna z najważniejszych decyzji w życiu Inwestora. Odpowiednio dobrana lokalizacja i właściwości gruntu będą miały ogromny wpływ na komfort życia, koszty budowy i przyszłą wartość nieruchomości.

Jako firma projektowa i budowlana z wieloletnim doświadczeniem, postanowiliśmy przygotować dla Was listę kluczowych kwestii, które należy sprawdzić przed zakupem działki.

1. Status prawny

Księga wieczysta: Podstawowy dokument, w którym zawarte są informacje o właścicielach, hipotece, służebnościach i innych obciążeniach. Upewnij się, że księga jest wolna od wad prawnych i nie ma wpisanych roszczeń osób trzecich, lub nie jest obciążona hipoteką.

Położenie: Dokładnie sprawdź adres działki, numer ewidencyjny i działkę na mapie. Upewnij się, że granice są jasno określone i nie ma sporów granicznych z sąsiadami.

Warunki zabudowy: Sprawdź, czy dla danej działki wydane zostały warunki zabudowy lub czy znajduje się ona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dokumenty te określają, jaki typ zabudowy jest dopuszczalny na danym terenie.

2. Rodzaj działki

Przed zakupem działki koniecznie sprawdź jej rodzaj, czyli przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w decyzji o warunkach zabudowy (jeśli MPZP nie jest uchwalony).

Możemy wyróżnić kilka podstawowych typów działek:

Działki budowlane: Przeznaczone pod budowę domów jednorodzinnych, bliźniaków, szeregowców lub budynków usługowych.

Działki rolne: Przeznaczone pod produkcję rolniczą. Na takich działkach budowa domu jest zazwyczaj utrudniona, czasami wymaga zmiany przeznaczenia działki, albo dopuszczalna jest tylko zabudowa zagrodowa.

Działki leśne: Przeznaczone pod lasy. Na takich działkach budowa domu jest zazwyczaj niedopuszczalna.

Działki rekreacyjne: Przeznaczone pod cele rekreacyjne, np. ogrody działkowe, ośrodki wypoczynkowe. Na takich działkach budowa domu może być ograniczona tylko do budynków rekreacyjnych lub letniskowych.

Działki przemysłowe: Przeznaczone pod działalność przemysłową. Na takich działkach budowa domu jest zazwyczaj niedopuszczalna.

Znajomość rodzaju działki jest kluczowa dla określenia, jakie inwestycje są na niej możliwe. Pamiętaj, że nie każdy typ działki nadaje się pod budowę domu.

3. Dostęp do mediów

Woda: Upewnij się, że do działki doprowadzona jest woda z sieci wodociągowej lub istnieje możliwość wybudowania studni.

Prąd: Sprawdź, czy w pobliżu działki znajduje się sieć energetyczna i jakie są możliwości podłączenia do prądu.

Gaz: Jeśli planujesz ogrzewanie gazowe, sprawdź, czy w danym rejonie jest gaz ziemny.

Kanalizacja: Dostęp do kanalizacji sanitarnej jest niezbędny do komfortowego życia. Upewnij się, że do działki doprowadzona jest sieć kanalizacyjna lub istnieje możliwość budowy przydomowej oczyszczalni ścieków.

4. Ukształtowanie terenu

Nachylenie: Sprawdź, jakie jest nachylenie działki. Budowa na stromym terenie może wiązać się z dodatkowymi kosztami związanymi z niwelacją i zabezpieczeniem skarpy.

Rodzaj gleby: Zbadaj rodzaj gleby na działce. Niektóre typy gleb mogą wymagać dodatkowych prac fundamentowych lub osuszania.

Poziom wód gruntowych: Upewnij się, że poziom wód gruntowych nie jest zbyt wysoki, co mogłoby powodować problemy z budową.

5. Dostęp do drogi

Stan dróg: Upewnij się, że dojazd do działki jest utwardzony i zapewnia komfortowy przejazd przez cały rok.

Szerokość drogi: Droga powinna być wystarczająco szeroka, aby bez problemu mogły po niej poruszać się samochody ciężarowe i inne pojazdy budowlane.

Droga publiczna: Pamiętaj, aby sprawdzić, czy działka posiada dostęp do drogi publicznej. Jest to kluczowe dla możliwości wybudowania domu i korzystania z niego. Dostęp może być bezpośredni (zjazd z drogi publicznej na działkę) lub pośredni (droga dojazdowa prowadząca z drogi publicznej do działki)

Droga dojazdowa: W przypadku drogi dojazdowej upewnij się, kto jest jej właścicielem. Jeśli droga należy do gminy lub innego podmiotu publicznego, sprawdź warunki korzystania z niej (np. opłaty, ograniczenia tonażowe). W przypadku drogi prywatnej konieczne będzie uregulowanie z właścicielem stosownych kwestii prawnych, np. uzyskanie służebności przejazdu.

6. Otoczenie

Sąsiedztwo: Zwróć uwagę na to, co znajduje się w pobliżu działki. Unikaj terenów uciążliwych, takich jak zakłady przemysłowe czy wysypiska śmieci.

Plany zagospodarowania przestrzennego: Sprawdź, czy w pobliżu działki nie ma planowanych inwestycji, które mogłyby negatywnie wpłynąć na jej wartość lub komfort życia (np. budowa drogi ekspresowej).

Zieleń: Dostęp do terenów zielonych jest ważny dla komfortu życia. Sprawdź, czy w pobliżu działki znajdują się parki, lasy lub inne tereny rekreacyjne.

7. Opady

Warto również obejrzeć działkę w porze deszczowej. Pozwoli Ci to ocenić kilka istotnych aspektów i uchronić przed nieprzyjemnymi niespodziankami i dodatkowymi kosztami w przyszłości.

Poziom wód gruntowych: Deszczowa pogoda ujawnia miejsca, w których woda zbiera się na powierzchni lub pod ziemią. Wysoki poziom wód gruntowych może wiązać się z dodatkowymi kosztami związanymi z budową fundamentów, drenażem i zabezpieczeniem przed podtopieniami.

Spad terenu: Deszcz uwydatnia nierówności terenu i spady. Dokładnie obejrzyj działkę i zwróć uwagę, czy woda nie spływa z wyższych partii na niższe.

Kanalizacja deszczowa: Sprawdź, czy w pobliżu działki znajduje się sieć kanalizacji deszczowej. Brak kanalizacji deszczowej może wiązać się z koniecznością budowy własnego systemu odprowadzania wody opadowej.

Zainwestuj w badanie geotechniczne: Badanie to pozwoli Ci ocenić nośność gruntu, poziom wód i określić, jaki typ fundamentów będzie odpowiedni dla budynku.

8. Lokalna historia

Sąsiedzi to cenne źródło informacji i wartościowa część lokalnej społeczności. Rozmowa z nimi pomoże uzyskać Ci informację o charakterze okolicy, poziomie hałasu, bezpieczeństwie czy planowanych inwestycjach.

Porozmawiaj z osobami mieszkającymi w pobliżu, aby dowiedzieć się, czy w przeszłości dochodziło do zalewania danej okolicy.

9. Orientacja wobec stron świata

Wybierając działkę pod budowę domu, zwróć szczególną uwagę na jej orientację względem stron świata. Odpowiednie usytuowanie budynku względem słońca ma kluczowe znaczenie dla efektywności energetycznej i komfortu życia.

Idealnie jeśli działka pod budowę domu energooszczędnego ma wjazd od strony północnej, natomiast od strony południowej będziesz mógł zaplanować ogród i część dzienną domu.

Działka zorientowana dłuższą osią na południe pozwoli Ci maksymalnie wykorzystać energię słoneczną zimą.

Pamiętaj, że rzetelne sprawdzenie działki przed zakupem to klucz do udanej inwestycji. Dokładna analiza stanu prawnego, warunków zabudowy, dostępności mediów, ukształtowania terenu, otoczenia i innych czynników pozwoli Ci uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i wybrać działkę idealnie dopasowaną do Twoich potrzeb. Jeżeli sam nie czuje się na siłach skonsultuj się z urzędem gminy, architektem bądź prawnikiem. Geolog, geodeta czy doradca budowlany to także doświadczeni fachowcy. Ich wiedza i doświadczenie pomogą Ci w podjęciu trafnej decyzji i uniknięciu kosztownych błędów.

Nie spiesz się z decyzją! Dokładnie przeanalizuj wszystkie czynniki i nie podejmuj pochopnych decyzji. Zakup działki to poważna inwestycja, dlatego warto poświęcić czas na znalezienie idealnego miejsca na swój przyszły dom. Mamy nadzieję, że nasz artykuł ułatwi Ci ten proces.